Институт бизнеса и права
Сборник научных трудов
Внимание!
При использовании материалов сборника ссылка на сайт и указание автора обязательно

 
новости
об институте
правила приёма
научная работа
      конференции
      СНО
часто задаваемые вопросы
форум
баннеры, игры, ссылки
Филиалы:

Нижневартовск
Череповец



Rambler's Top100  
 
 
 

designed by baranenko.com  

Powered by Sun

МИШУРИНСКИХ К.Е.
Аспирант, Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов

Управляющая компания как инструмент управления многоквартирным домом

В настоящее время в соответствии с Жилищным кодексом РФ (далее - ЖК РФ) существует три способа управления многоквартирным домом[1], а именно:

1. Непосредственное управление собственниками, когда вся ответственность за управление и техническое обслуживание ложится на собственников помещений в этом многоквартирном доме. Такой способ управления наиболее подходит для дома с небольшим количеством помещений.

2. Способ управления ТСЖ или ЖСК предусматривает образование собственниками помещений по результатам проведенного общего собрания некоммерческой организации — Товарищества собственников жилья, либо Жилищно-строительного кооператива - для самостоятельного управления многоквартирным домом, что подразумевает заключение прямых договоров между ТСЖ, ЖСК и ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, специализирующимися в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. Управление управляющей организацией предусматривает передачу собственниками функций управления многоквартирным домом специализированной организации, выбранной на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Управляющая компания - это бизнес-структура, осуществляющая жилищно-коммунальное обслуживание дома. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) заключает договор с управляющей компанией, которая и отвечает перед ним за весь комплекс жилищно-коммунальных услуг.

Этот перечень может сводиться к минимальному набору позиций, установленных законодательством, - а может быть и более расширенным, в зависимости от того, что будет включать договор между ТСЖ и управляющей компанией. Последняя, в свою очередь, налаживает договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями на основе установленных законодательством тарифов. При этом текущий ремонт и эксплуатация (содержание) подвальных помещений, чердаков, подъездов и другого общего имущества управляющая компания проводит по расценкам, принятым в ТСЖ.

Большинство многоквартирных домов находятся на обслуживании управляющих компаний. В случаях, когда собственники квартир самостоятельно не решают вопросы управления своим домом, - по инициативе муниципалитета назначается открытый тендер между управляющими организациями.

Зачастую, товарищества собственников жилья сами заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями, минуя, таким образом, посредничество в лице управляющей компании. При этом действуют тарифы, утвержденные органами власти. В данном случае возникает экономия на услугах посредника. Председатель ТСЖ вполне может самостоятельно разобраться в нюансах управления вверенного ему дома. Для этих целей не нужно профессиональное образование или какая-либо специальная подготовка.

А теперь о том, как правильно выбирать управляющую компанию.

1. Крайне желательно, чтобы компания обладала опытом работы в области оказания коммунальных услуг и эксплуатации жилого фонда не менее 2 лет.

2. Необходимо найти информацию о репутации компании и отзывах ее прежних клиентов. Нелишним будет предпринять экскурсию в те дома, которые находятся на обслуживании у данной управляющей компании, увидеть своими глазами – каково состояние подъездов, благоустроена ли придомовая территория. Можно побеседовать с жильцами и расспросить председателя ТСЖ – довольны ли они.

3. Требует уточнения вопрос, располагает ли компания собственной техникой, необходимым оборудованием, материалами. В противном случае на затраты собственников квартир ляжет всё: от аренды экскаватора до стоимости канцтоваров для нужд офиса управляющей компании.

4. Договор управления с управляющей компанией должен соответствовать нормам жилищного законодательства. При обнаружении значительных расхождений необходимо привлечь ревизионную комиссию, избранную в товариществе или юриста.

5. По возможности, рекомендуется собрать данные о финансовом состоянии компании и размерах ее уставного капитала. При заключении договора заказчик имеет право требовать предоставления гарантий финансовой стабильности будущего сотрудничества. Необходимо предусмотреть возможные убытки собственников и членов ТСЖ.

6. Необходимо помнить о том, что все услуги оплачиваются по факту их предоставления. Управляющая компания не вправе предлагать осуществить предоплату (производимый капитальный ремонт не входит в перечень), это может свидетельствовать о финансовой нестабильности организации. Также следует обращать внимание на заведомо высокие или, наоборот, чересчур низкие тарифы. Тарифы управляющей компании должны быть не ниже тарифов, установленных распоряжением Комитета по тарифам Правительства Санкт-Петербурга или другого региона.

Управляющая организация осуществляет управление недвижимостью с позиции Собственника и в его интересах. Деятельность управляющей компании направлена на достижение наибольшей доходности здания, увеличение его стоимости в процессе эксплуатации. Для достижения этих целей необходимо:

- разработать концепцию развития объекта с целью позиционирования объекта в рамках выбранного направления развития, обосновать его доходные характеристики;
- составить бюджет доходов и расходов по управлению и эксплуатации многоквартирного дома;
- обеспечивать контроль и учет фондов, переданных в управление, осуществлять стратегическое планирование затрат в соответствии с интересами Собственника;
- осуществлять подбор арендаторов и сдачу помещений в аренду, обеспечивать контроль своевременного поступления арендных платежей;
- обеспечивать комфортные условия работы арендаторов на объекте;
- контролировать работу эксплуатационных и хозяйственных служб, обеспечивают бережное отношение к имуществу Собственника;
- вести контроль расходования средств на закупку расходных материалов, производить на конкурсной основе выбор подрядчиков, оказывающих специализированные работы и услуги;
- готовить и представлять отчеты Собственникам помещений в многоквартирном доме;
- представлять интересы Собственника в государственных органах (ГАТИ, ГЖИ, Роспотребнадзор, Госпожнадзор и др.);
2. Для качественного выполнения работ по технической и хозяйственной эксплуатации объектов недвижимости управляющая компания должна рассматривать хозяйственно-техническую эксплуатацию с позиции комплексного подхода, подразумевая органичное сочетание множества видов работ, грамотно спланированных с учетом нормативных документов, технической документации на оборудование и специфики самого объекта.

В состав услуг по технической эксплуатации входят:

- Техническая экспертиза объекта (в первые 2-3 месяца начала работ инженерный состав параллельно текущему обслуживанию проводит тщательную инвентаризацию всех инженерных сетей и оборудования, диагностику их состояния на предмет износа, по итогам которого Заказчик получает объективную информацию о состоянии здания, инженерных сетей и оборудования, позволяющую спрогнозировать затраты на аварийные работы и непредвиденные траты).
- Техническое обслуживание объекта (работы по контролю технического состояния, поддержанию в исправном состоянии, наладке и регулировке инженерных систем и оборудования, подготовке к сезонной эксплуатации, а также все виды их ремонта) в соответствии с нормативами Госстроя РФ, Минэнерго РФ, Госэнергонадзора РФ, Минтопэнерго РФ, Госгортехнадзора РФ и др. государственных учреждений.
- Эксплуатация объекта как строительного сооружения (контроль состояния конструктивных элементов зданий, его фасадов, их текущее обслуживание и своевременный ремонт, обслуживание и ремонт кровли, очистка ее от снега) в соответствии с ВСН 58-88, СНиП 2.08.01-89, СНиП 2.08.02-89, СНиП 2.09.02-85, СНиП 2.09.04-87.
- Разработка плана технической эксплуатации с учетом ППР (планово-предупредительный ремонт) и ТР (текущий ремонт), должностных инструкций, инструкций по ТБ и ПБ, ведение журналов учета и поверки метрологического оборудования, основных и вспомогательных средств защиты, журналов осмотров и ремонтов инженерного оборудования и строительных конструкций, журналов учета и контроля расходов тепла, электрической энергии и воды.
- Материально – техническое снабжение инструментами, оборудованием, расходными материалами, необходимыми для ТО, ППР, ТР и хозяйственной эксплуатации объекта.
- Содержание объекта в соответствии с нормами пожарной безопасности ППБ-01-93 (со всеми дополнениями).
- Технический консалтинг.[2]

В состав услуг по хозяйственной эксплуатации входят:

- Санитарно-профилактические мероприятия (содержание объекта в соответствии с существующими санитарными нормами - СанПиНами, ГОСТами, МДС 13-8.2000: дезинфекция, дератизация, дезинсекция, хранение и вывоз отходов, охрана зеленых насаждений и окружающей среды и т.д.).
- Поддержание чистоты и порядка в здании (клининговые услуги) в соответствии с СанПиНами, ГОСТ Р51870-2002, предоставление всего спектра услуг по восстановлению всех типов напольных покрытий, уходу за ними, проведению очистки фасадной части, включая остекление здания методом промышленного альпинизма.
- Наведение порядка на прилегающих территориях, включая уборку снега и наледи, стрижку и полив газонов, уход за зелеными насаждениями и элементами благоустройства.
- По организации пропускного режима, охране объекта, организации парковки автотранспорта, предотвращению хищений, краж и порчи имущества, организации бюро пропусков.
- Предоставление дополнительных услуг: по организации питания; по вендинговому обслуживанию (продажа товаров через торговые автоматы); по поставке расходных материалов для функционирования офиса (канцтовары, вода).

3. Управление многоквартирным домом или другим жилым строением требует знаний, опыта и определенной квалификации в сфере жилищно-коммунальных услуг (ЖКХ). ТСЖ может заключить договор полного или частичного управления многоквартирным домом с выбранной управляющей организацией. [3]

В перечень услуг могут входить:

- юридическое и бухгалтерское сопровождение деятельности ТСЖ;
- разработка финансового плана хозяйственно-технической эксплуатации;
- хозяйственно-техническое обслуживание и содержание комплекса недвижимого имущества в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда;
- содержание объекта в соответствии с нормами пожарной безопасности;
- представление интересов Заказчика в технических инспекциях и контролирующих органах, в организациях-поставщиках коммунальных услуг;
- поиск дополнительных источников пополнения бюджета на содержание здания (размещение рекламы на здании, сдача в аренду нежилых помещений, размещение на прилегающей территории платной парковки и др.);
- оптимизация затрат на коммунальные услуги (установка приборов учета водопотребления, теплоснабжения, газоснабжения, применение энергосберегающих источников освещения);
- поддержание чистоты и порядка в здании (уборка);
- наведение порядка на прилегающих территориях, включая уборку снега и наледи, стрижку и полив газонов, уход за зелеными насаждениями и элементами благоустройства;
- организация пропускного режима, охрана объекта, организация парковки автотранспорта, организация бюро пропусков.

Таким образом, перед тем, как доверить управление своим многоквартирным домом какой либо управляющей организации, необходимо рассмотреть все вышеперечисленные моменты ее функционирования и на основании полученных выводов, сделать правильный выбор в пользу наилучшего претендента.



Библиография

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 № 199-ФЗ) // "Российская газета", № 1 от 12.01.2005.
2. Copyright "АКДИ Экономика и жизнь" © 1997-2009, e-support@eg-online.ru.
3. О реформе жилищно-коммунального хозяйства. М.: "Экономика и жизнь". 2001, 13 марта, с. 27.


предыдущая статья следующая статья

Cборник научных статей
«Проблемы системной модернизации экономики России: социально-политический, финансово-экономический и экологический аспекты»,
СПб.: Институт бизнеса и права, 2010
© Институт бизнеса и права с 1994 года