Институт бизнеса и права
Сборник научных трудов
Внимание!
При использовании материалов сборника ссылка на сайт и указание автора обязательно

 
новости
об институте
правила приёма
научная работа
      конференции
      СНО
часто задаваемые вопросы
форум
баннеры, игры, ссылки
Филиалы:

Нижневартовск
Череповец



Rambler's Top100  
 
 
 
be number one  

designed by baranenko.com  

Powered by Sun

КАЧУК В.Н.
К.э.н., доцент кафедры предпринимательского права и экономической безопасности,
Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

Ипотечное кредитование в России

Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование появились в России не так давно, но к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Сдерживающими факторами российского ипотечного рынка являются: недостаточная развитость законодательной базы, высокие процентные ставки, а также разногласия различных экспертов в принципах формирования ипотечного рынка. Проблем и нерешенных вопросов на данный момент очень много, но можно констатировать, что уже появились как потребители ипотечных услуг, так и структуры, готовые оказывать подобные услуги, то есть выдавать кредиты под залог недвижимости. Для того чтобы определить состояние российского ипотечного рынка необходимо рассмотреть его наиболее значимые составляющие, такие как: состояние законодательной базы, основные схемы и программы ипотечного кредитования, действующие в России.

В части законодательной базы нужно отдельно указать, что имеющиеся законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «Об ипотечных ценных бумагах» не в полной мере справляются со всей полнотой ипотечных правоотношений. Для завершения формирования законодательной базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как: «О Федеральном бюро кредитных историй», который позволил бы снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов; «О стройсберкассах» - для регулирования и регламентации процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья, а также «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья» - позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья.

Основная направленность законодательной базы в сфере ипотеки должна быть направлена, прежде всего, на снижение рисков для участников ипотечного рынка, и разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в ипотечную сферу. Развитие государственной концепции ипотеки напрямую связано с разработкой ипотечных стандартов с участием таких организаций как Госстрой России, Федеральная комиссия по ценным бумагам (ФКЦБ) и Банка России. На данный момент идет работа по формированию рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования - с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

По оценкам экспертов в России действует порядка двух десятков ипотечных моделей. Это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые, псевдоипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие. Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях:

1. Американская модель

Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Её особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Считается, что Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию», а в федеральный бюджет заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемым Агентством. Из региональных ипотечных агентств наиболее близко к реализации данной схемы подошло "Иркутское региональное ипотечное агентство" (ИРИА), которое совместно с иркутскими банками и страховой компанией разработало схему ипотечного кредитования, включающую обязательный элемент - рефинансирование кредитов.

В данном случае решающее значение для развития ипотеки сыграло принятие закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», без которого невозможно путем рефинансирования привлекать средства с фондового рынка. Отсутствие «стартового капитала» является сдерживающим фактором для развития региональных программ, которые, в основном, финансируются за счет бюджетных средств. В ближайшее время Правительство РФ планирует внести в Государственную Думу около 30 законопроектов, направленных на развитие рынка доступного жилья и ипотеки.

2. Немецкая модель

Это прямая альтернатива рассмотренной выше «американской модели» ипотечного кредитования. В России ее суть заключается в создании системы ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. В данном случае источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. В основе данной схемы лежит обязательство вкладчика в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной.

После окончания периода накопления, на депозите скапливается приблизительно половина средств, необходимых для покупки квартиры, а вторую половину стоимости квартиры вкладчик получает в виде кредита, также под более низкую ставку, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В России специализированных судно - кредитных организаций на данный момент нет. Их заменяют организации-застройщики (долевая схема ипотечного строительства – «дольщики»). В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между застройщиками риэлторами и пайщиками.

3. Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа

Региональные модели ипотечного кредитования начали складываться ещё до принятия основополагающих нормативно - правовых документов и к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, при этом лишь некоторые из них основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом направленные на использовании бюджетных ресурсов, что серьезно тормозит процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивает возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

- аренда жилья с последующим выкупом;
- создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;
- дотирование местными властями ипотечных агентств, по сниженной процентной ставке, и как следствие сдерживание возможности рефинансирования кредитов;
-организация ипотечными компаниями самостоятельного строительство жилья для потенциальных заёмщиков, с образованием единой замкнутой системы строительства и сбыта жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

Количество ипотечных программ неуклонно растёт, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях. Сфера деятельности рыночных операторов на данный момент уже не ограничена территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на "рыночные" ипотечные кредиты, но и активно используется в крупных региональных центрах России.

На данный момент наиболее интересные ипотечные программы представлены банком «DeltaCredit», деятельность которого основана на дешевых западных ресурсах, профессиональном менеджменте, регулярном введении новых программ и наличии широкой сеть банков-агентов. Банком «Московское ипотечное агентство» (МИА), который разработал собственную программу, предложенную банкам-партнерам. В 2002 году банк выпустил корпоративные облигации, привязанные к ипотечному покрытию, которые являются прообразом ипотечных ценных бумаг. В начале 2004 года банк активизировал кредитование физических лиц и увеличил число банков-контрагентов. «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» которое активно занимается формированием сети региональных операторов, что позволяет внедрять в регионы рыночную систему ипотечного кредитования. В апреле 2003 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию осуществило первую эмиссию корпоративных облигаций, а в мае 2004 года провела вторую на 1,5 миллиарда рублей, а также осуществила первую эмиссию ипотечных ценных бумаг.

Кроме вышеупомянутых «сетевых» операторов, ряд банков предлагает собственные ипотечные программы. Это "Сбербанк", "Райффайзенбанк", "Собинбанк", "Инвестсбербанк "Национальный резервный банк", "Европейский трастовый банк", "Московский кредитный банк", "ВТБ 24" и "Газпромбанк".

В заключение хотелось бы отметить, что к настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажную роль здесь занимает поддержка федеральных и местных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части. На данный момент есть серьезные вопросы, которые требуют незамедлительного разрешения, так, например, банковский сектор нуждается в формирования недорогой и долгосрочной ресурсной базы, рефинансирование и секьюритизацию ипотечных кредитов. Также существует необходимость выведения деятельности и доходов фирм и граждан из теневого сектора экономики, для возможного проведения банками – кредиторами «андеррайтинга» заемщика-собственника или его бизнеса, для установления стабильности фирмы или дохода заемщика, и прозрачности всех экономических расчетов. Отдельно нужно сказать о необходимости введения:

- дифференцированных процентных ставок по кредитам, рассчитанных исходя из реального уровня средних доходов граждан и стоимости жилья в конкретных регионах;
- единой процентной ставки по кредитам для всех регионов с одновременным дифференцированным по регионам субсидированием процентных ставок конкретным физическим лицам или региональным операторам (банкам) за счет средств Федерального или регионального бюджета;
- субсидирования первоначальных взносов за счет средств Федерального и регионального бюджета;
- системы государственного страхования рисков, связанных с неплатежеспособностью заемщиков, для уменьшения суммы первоначального взноса отдельным категориям граждан в случае установления таких по закону или по целевой программе.

предыдущая статья следующая статья

Cборник научных статей
«Глобальный экономический кризис: реалии и пути преодоления»,
СПб.: Институт бизнеса и права, 2009
© Институт бизнеса и права с 1994 года