Институт бизнеса и права
Сборник научных трудов
Внимание!
При использовании материалов сборника ссылка на сайт и указание автора обязательно

 
новости
об институте
вступительное тестирование
научная работа
      конференции
      СНО
часто задаваемые вопросы
форум
баннеры, игры, ссылки
Филиалы:

Нижневартовск
Череповец



Rambler's Top100  
 
 
 
be number one  

designed by baranenko.com  

Powered by Sun

Мишуринских К.Е.
аспирант Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов
Научный руководитель: д.э.н., профессор Захаров Н.Л.

Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом в системе реформирования жилищно-коммунального хозяйства

Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) – понятие для России не новое. До принятия и вступления в силу нового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) действовал Закон о товариществах собственников жилья. Но в ту пору, несмотря на данный закон, мало кто знал, что собой представляет эта организационная форма. С принятием ЖК РФ положения о товариществах собственников жилья переместились в основной жилищный закон страны.

Новый ЖК РФ заставил собственников жилья задуматься о способе управления своим домом. Но удручающе большое количество граждан не желают заниматься организационными моментами по управлению своим домом.

Как следует из ЖК РФ48, все собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из нижеследующих способов управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Первый случай подходит для небольших многоквартирных домов – на 15-20 квартир. Данный способ требует наибольшего участия собственников квартир в решении всех вопросов, связанных с содержанием дома и придомовой территории. Все важные вопросы собственники дома решают на общем собрании. На основании решения общего собрания от имени всех собственников вправе действовать один из них или иное лицо, имеющее удостоверенные доверенностью полномочия.

Если в качестве способа управления выбрана управляющая компания, то жители дома нанимают организацию, которая и будет заниматься решением всех вопросов. Жители обязаны оплачивать такие услуги. Если управляющая компания по тем или иным причинам не будет устраивать жителей дома, они без проблем смогут поменять ее на другую. Отрицательным моментом при таком способе управления являются высокие затраты на управляющую организацию.

ТСЖ – промежуточное звено. Оно подходит как для больших многоквартирных домов, так и для средних. Домом в таком случае управляет ТСЖ через специально созданные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают участие в решении основных вопросов, касающихся содержания дома и придомовой территории.

Кстати, есть и четвертый вариант: ничего не делать, никого не выбирать. В этом случае местные власти сами выберут для дома управляющую организацию. 99% из ста, что ваш дом останется на попечении у прежнего «хозяина», т.е. жилищно-эксплуатационной организации, осуществлявшей санитарное и техническое обслуживание дома до этого. Хорошо, если эта организация вас устраивает, но если все обслуживание находится на уровне разговоров, то будьте уверены – так все и останется.

Основные преимущества и недостатки создания ТСЖ

К основным преимуществам, которые получат собственники помещений в многоквартирном доме при выборе способа управления – создание ТСЖ, можно отнести следующие:

1. Возможность влиять на решение вопросов. Несомненным плюсом является то, что при этой форме управления собственники дома принимают непосредственное участие в решении основных вопросов. Общее собрание является высшим органом управления в ТСЖ. К полномочиям общего собрания членов ТСЖ Жилищный кодекс относит широкий перечень вопросов.

2. Порядок и чистота вашего дома. Дом, подъезды, лифт станут несомненно ухоженнее, чище. Но только при условии грамотного создания и функционирования ТСЖ. Для этого ТСЖ имеет возможность самостоятельно выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал.

3. Возможность сокращать расходы жильцов за счет хозяйственной деятельности ТСЖ. В соответствии со ст.152 ЖК РФ49, товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды.

Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются свои собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей – тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. Доход может принести даже использование наружных стен дома. На фасаде можно размещать рекламные плакаты и т. д. А это также дает немаленький доход, который можно потратить на облагораживание придомовой территории или ремонт подъездов.

Но, несмотря на положительные стороны создания ТСЖ, к сожалению, собственники сталкиваются и с отрицательными моментами, которые тоже играют немаловажную роль при функционировании Товарищества. К основным недостаткам относятся:

1. Мнение большинства важнее. В соответствии с ЖК РФ, число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть, если создать ТСЖ желает большинство жителей дома, то мнение остальных в расчет не берется. Такие граждане должны будут смириться с положением дел.

2. Более высокие платежи. Пожалуй, это наиболее популярная причина отрицательного отношения к ТСЖ. И дело здесь даже не в том, что в ТСЖ коммунальные услуги выше. Обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по городу. Но в ТСЖ необходимо уплачивать обязательные членские взносы. Ведь помимо коммунальных услуг нужно оплачивать работу органов управления, бухгалтера, юриста и т. д. Также необходимы средства для ремонта и облагораживания общего имущества.

3. Безынициативность, непонимание и лень наших граждан. Представим обычную для ТСЖ ситуацию: для решения вопроса необходимо собрать собрание членов ТСЖ. Одно дело – собрать жильцов дома, где 10-15 квартир. И совсем другое дело – жильцов, хотя бы 200-300-квартирного дома, не говоря уже о домах с гораздо большим количеством квартир. Собрать всех членов ТСЖ в определенное время и в определенном месте для решения глобальных вопросов бывает очень трудно. Кто-то не может прийти, а кто-то просто не хочет тратить свое свободное время на посещение собраний.

Впрочем, уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме (заочное голосование, путем заполнения заранее подготовленных, в соответствии с повесткой дня, выдвигающейся на рассмотрение Товарищества, бюллетеней) или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и от решаемых вопросов.

Анализируя все вышеприведенные доводы, можно сделать вывод, что собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, берут на себя жильцы – владельцы квартир. Основные вопросы, например: утверждение годового бюджета, установление размера обязательных платежей и взносов, принятие решений о сдаче в аренду общего имущества – рассматриваются на общем собрании жильцов, которое проводится один раз в год. Все остальное время решением вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель, которые являются представителями мнения собственников. Председатель правления заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и т. д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов, которые совместно определяют бюджет дома.

Если при создании ТСЖ собственники самостоятельно не смогут добиться грамотного управления, то они вправе выбрать себе управляющую организацию, которая и будет осуществлять эксплуатацию дома и управление им. ТСЖ вправе выбирать и контролировать эксплуатирующую компанию, требовать отчет о потраченных средствах, следить за качеством оказываемых услуг и, в случае неудовлетворительной работы той или иной организации, поменять ее.

Разумеется, если в качестве способа управления выбрано ТСЖ или управляющая компания, то придется немного переплачивать. Зато взамен вы получите грамотное управление вашим домом, вашим общим имуществом, качественное предоставление ЖКУ. Решать, что для вашего дома лучше: ТСЖ, управляющая компания или непосредственное управление, предстоит, конечно, только вам.

Статус Товарищества собственников жилья и земельный участок

Следует отметить, что одной из основных проблем создания и функционирования Товарищества собственников жилья как юридического лица на протяжении 10 лет, когда это понятие получило широкое применение, является неопределенность статуса. Коммерческие это организации, обязанные платить налоги даже с накоплений граждан на капитальный ремонт крыши (а практика налоговых инспекций такова), или же это некоммерческие организации, что подтверждают многочисленные судебные решения? Эта проблема волнует всех собственников, пожелавших заняться реализацией этого способа управления домом.

Большинство представителей ТСЖ сталкиваются с тем, что товарищества вынуждены многие права, положенные по закону, отстаивать в судах, потому что нормы федерального законодательства либо просто игнорируются представителями местной власти, либо недостаточно точны. Один из самых болезненных вопросов, который с огромным трудом решается везде, – вопрос о земельном участке под домом, где создано ТСЖ. Практика показывает, что за последние годы ТСЖ практически не имеет возможности оформить в собственность земельный участок. Причем никто никому не отказывает, а заявления на оформление участков просто не принимают. Представители власти считают, что в законе необходимо заменить «формирование земельного участка» на «межевание», иначе эта норма в принципе не будет соответствовать самому процессу. Дело в том, что формирование участка необходимо только для нового строительства, кроме того, этот процесс серьезно удорожает оформление земли в собственность. К примеру, в Санкт-Петербурге за год цена оформления техпаспорта на землю выросла с 5 тыс. до 67 тыс. руб., а потом выяснилось, что этот документ не нужен для оформления участка, рассказала Марина Акимова, председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ города Санкт-Петербурга50.

Открытый список документов, необходимых для оформления земли в собственность ТСЖ, позволяет местным администрациям требовать самые немыслимые справки. В прошлом году президент РФ Владимир Путин говорил о том, что оформление земельных участков в собственность для граждан и ТСЖ должно быть бесплатным. Но даже те ТСЖ, которые смогли преодолеть многочисленные преграды и заплатить за все справки, с трудом получают все документы на дом, хранящиеся в жилищно-эксплуатационных организациях, поскольку список документов для передачи не определен. Очевидно, что без серьезной поддержки со стороны государства граждане землю получить не смогут. Товарищество без прав на землю под домом и возле него так пока и остается неполноценным домовладением, которому не сыграть серьезной роли в обустройстве жизни граждан.



48. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 № 199-ФЗ) // «Российская газета», №1от 12.01.2005
49. Там же
50. Материалы заседания Общественного совета по жилищной политике при министре регионального развития РФ от 10 октября 2008 года.// http://www.konserg.ru.

предыдущая статья следующая статья

Cборник научных статей
«Социально-экономическое состояние России: пути выхода из кризиса»,
СПб.: Институт бизнеса и права, 2009
© Институт бизнеса и права с 1994 года